NH프라임리츠(338100) 종목 분석

이번 포스팅은 코람코더원리츠, SK리츠에 이어 세 번째로 NH프라임리츠에 대한 분석 글이다.

상장리츠 개별종목마다 투자구조, 투자전략이 각기 다른데, 국내 최초의 재간접 상장리츠인 NH프라임리츠의 개요, 기초자산, 투자포인트 및 리스크를 점검해보고자 한다.

 

- NH프라임리츠 소개
- 기초자산 분석
- 투자포인트 및 리스크 점검

 

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1. NH프라임리츠 소개

 

서울스퀘어 자산 전경 (출처: NH프라임리츠 홈페이지)

 

1.1.  NH프라임리츠 (2022.08.09. 기준)

• 리츠명: NH프라임리츠
• 투자섹터: 업무시설
• 투자구조: 재간접(Fund of Fund) 리츠로, 부동산 기초자산을 보유한 부동산 간접투자기구(펀드, 리츠)의 수익증권 또는 지분증권을 매입하여 각 펀드, 리츠로부터 배당받은 금원을 투자자에게 배당하는 구조. 
• 보유자산의 기초자산: 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산서초사옥, 삼성SDS타워
• 보유자산규모: 885억원 (시가총액: 874억원)
• 현재주가: 4,685원 (공모가: 5,000원)
• 시가배당률: 4.65%
• 배당기준월: 5월, 11월 (반기배당)
• KOSPI상장연월: 2019년 12월 
• 최대주주: NH농협리츠운용 (지분율 4.82%,소액주주 지분율 합계 73%)

 

1.2. 운용사

• NH농협리츠운용은 NH농협금융지주의 100% 자회사로, 2018년 6월 국토교통부 설립인가를 받아 국내 최초의 재간접 상장리츠로서 NH프라임리츠를 KOSPI에 상장하였다.
• 2021년 11월에는 두 번째 상장리츠로 오피스와 물류센터를 기초자산으로 편입한 NH올원리츠를 출범시켰다.

 

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2. 기초자산 분석

 

2.1. 재간접투자(Fund of Fund) 

• NH프라임리츠는 IPO 및 유상증자를 통해 확보한 자금으로 부동산 자산을 직접 매입하는 방식이 아닌, 부동산펀드의 수익증권 또는 부동산리츠의 지분증권에 투자하는 재간접 방식을 택하고 있다. 따라서 NH프라임리츠가 투자/보유한 자산은 기초자산에 투자한 펀드/리츠의 수익증권/지분증권이다.
• NH프라임리츠의 총 매입금액은 885억원인데, 그중 605억원은 서울스퀘어와 강남N타워에 투자하는 펀드의 제1종 수익증권(우선주 성격) 또는 리츠의 우선주 매입에 사용되었다. 우선주는 우선배당(후순위채권 성격)에, 보통주는 청산배당에 초점을 맞추는 점을 고려하면, 전체 투자금액의 약 68%가 우선주 성격의 증권에 투자되었다는 점에서 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있다.
• NH프라임리츠의 매입금액이 각 펀드 또는 리츠의 전체 자기자본(Equity) 조달금액에서 차지하는 비중이 모두 10% 미만인 점은, 마이너 지분으로서 의사결정에 영향력을 가지지 못한다는 의미를 가지기에 리스크로 작용할 수 있다.

NH프라임리츠 보유자산 (출처: 한국리츠협회, 자체 시장조사)

 

• NH프라임리츠가 보유하는 수익증권, 지분증권의 기초자산은 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥(코크렙제43호리츠 지분), 삼성SDS타워로 평균 임대율이 97.7%에 달하는 안정적인 오피스 자산이다.
• 기초자산이 CBD, GBD 업무권역의 프라임오피스인 점, 기초자산이 속한 주요 업무권역의 공실이 거의 없는 점, 삼성 계열사와 책임임대차계약이 체결된 점 등 측면에서 기초자산 부실가능성은 현저히 낮아보인다.

NH프라임리츠 보유자산의 기초자산 (출처: 한국리츠협회, 자체 시장조사)

 

2.2. 매각차익 가능성

• NH프라임리츠는 2018-2019년에 투자한 펀드/리츠의 만기가 도래한다는 점에서 보유자산(펀드, 리츠)에서 매각차익이 발생할 가능성이 매우 크다.
• 주요 업무권역의 공실 없는 프라임오피스라는 점에서 청산배당을 기대할 수 있으며, 언론기사에 의하면 가장 만기가 먼저 도래하는 삼성SDS타워는 자산운용사인 유경PSG자산운용에서 매각 준비를 시작하고 있는 것으로 보인다. 
• 매각차익 및 원본회수에 따라 신규 자산 편입 가능성도 높아지는데, 기존 투자와 같이 재간접리츠로 운용할지 실물리츠로 운용하게 될지는 미지수(이사회 결정사항)이다.
• 다만, 1종 수익증권이나 우선주의 경우 청산배당을 크게 누리지 못할 가능성이 크고, 4개 자산 모두 보통주 성격의 수익증권은 아니라는 점에서 청산배당 Upside가 제한적일 수 있다. 그 이유는 우선주의 상환순서가 보통주보다 우선이고, 사전에 협의된 %의 우선배당을 매결산기에 받을 수 있어 리스크가 상대적으로 낮은 대신 청산배당을 보통주가 대부분 가져가는 식으로 투자구조가 설계되는 경우가 대부분이기 때문이다.
• 매각차익 및 특별배당 관련 정확한 밸류에이션은 각 펀드, 리츠의 투자구조 및 수익증권별 청산배당률, 매각차익 및 취득원가를 모두 파악하여 실시해야 하며, 추후 포스팅에서 기회가 된다면 다뤄보도록 하겠다.

 

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3. 투자포인트 및 리스크 점검

 

3.1. 투자포인트

• 임차율이 안정적인 프라임오피스 기초자산(보유자산의 기초자산)을 기반으로 한 재간접리츠의 안정적 배당수익률
• 보유자산의 만기가 도래하여 매각차익에 따른 특별배당을 기대할 수 있는 점

 

3.2. 리스크 점검

• 개별 보유자산에 대한 소수 지분만 보유하여 리츠 투자자의 의견이 투자의사결정에 반영될 수 없는 점
• 보유자산 매각 이후 우량한 신규 자산을 편입할 수 있을 지에 대한 의문 

 

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4. 종합

• NH프라임리츠는 작성일(8/9) 종가 기준 주가가 4,685원으로 시가배당률 4.65%를 안정적으로 확보할 수 있다는 점과 18/19년 투자자산의 매각에 따른 Upside를 기대할 수 있는 점이 매력적인 종목으로, 투자자 입장에서 단순 장기보유보다 Event-driven 전략이 유리할 것으로 보인다.
• 실물자산을 담는 NH올원리츠가 있는 관계로, 재간접리츠로서의 NH프라임리츠의 아이덴티티를 향후 신규 자산 편입시에도 유지할지 의문이며, 보유자산 매각 이후 신규 자산 편입과정 등을 지켜볼 필요가 있어 보인다.