부동산 조각투자 앱 [소유] 2호 상품 '이태원 새비지가든' 투자방법, 투자구조, 투자포인트 및 점검포인트

'카사', '비브릭', '펀블' 등 부동산 조각투자 플랫폼이 하나둘 투자상품을 선보이고 있다.

 

그 중 부동산 조각투자 앱 '소유'에서 2022년 8월 1일 ~ 2022년 8월 8일 간 공모 청약을 진행한다고 하여 이번 포스팅은 부동산 조각투자에 대해 다루어보고자 한다. '소유'의 이번 공모 청약 대상 상품의 기초자산은 무려 글로우서울이 운영하고 있는 이태원의 핫플레이스 '새비지가든'이 임차한 건물이다.

 

본인이 아래에 해당한다면 이번 포스팅을 더욱 관심있게 읽을 수 있을 것이다.

 

소액 투자로 핫플레이스의 소유주(투자자)가 되고 싶다.
부동산 조각투자를 통해 부동산 매입-운용-매각이 어떻게 진행되는지 확인하고 싶다.
'이태원 새비지가든' 수익증권의 투자포인트 및 리스크를 검토하고 싶다.

 

---

 

1. '소유' 2호 상품 소개

 

1.1. 부동산 조각투자 플랫폼 '소유'

• '소유'는 2018년 11월에 설립된 주식회사 루센트블록이 수익증권 매매 및 유통시스템을 운영하는 부동산 조각투자 플랫폼이다. 투자자들은 부동산 수익증권을 마치 증권앱에서 주식을 매매하듯 '소유' 앱을 통해 거래할 수 있다.
• '소유' 플랫폼운영사인 루센트블록은 2021년 04월 금융위원회의 혁신금융서비스로 지정되었고, 2022년 03월 캡스톤파트너스, 쿼드자산운용, 한국투자증권 등으로부터 170억원의 투자를 유치한 바 있다. 2022년 06월 '안국 다운타우너(수제버거집)' 를 기초자산으로 1호 투자상품을 출시하였고, 이번 08월 '이태원 새비지가든(비건카페)'을 기초자산으로 2호 투자상품을 출시하게 된 것이다.

https://sou.place/

소유 - 나의 첫 건물 소유

 

1.2. 투자대상물건 소개: '이태원 새비지가든' 건물

• 자산명: '이태원 새비지가든' 건물
• 소재지: 서울 용산구 이태원동 228-4 (경리단길)
• 매매대금: 66억원 (건물 전체)
• 주요 임차인: 주식회사 글로우서울 ('새비지서울' 운영주체)
• 임대기간: 2022년 5월 20일 ~ 2027년 5월 19일 (5년)
• 월임대료: 총 매출액의 13% (식음료상품 외 매출액의 7%)
• 월임대료상한: 3,000만원 (최저임대료는 없음)
• 월관리비: 임차인 실비정산

 

 

• '새비지가든'은 식물 조경 및 수족관 컨셉의 비건 카페로, 청수당/온천집/살라댕방콕 등으로 잘 알려진 글로우서울이 운영하고 있다.

(이태원 새비지가든 내부 모습)

• 임대차조건을 보면, 특이하게도 월임대료를 매출에 연동하여 지급하고 있는데, 상한을 월 3,000만원으로 설정한 반면 최소수입보장(Minimum Revenue Guarantee) 조건은 없는 것으로 보아 임차인에게 유리하게 협의되었다고 볼 수 있다.

 

1.3. 공모 청약방법 및 참여시 혜택

• 공모 청약방법은 '소유' 앱에서 투자계좌를 개설한 뒤 예치금을 충전하고 2022년 08월 01일부터 2022년 08월 08일까지 청약가능시간(09:00~22:00) 내 청약에 참여하는 것이다. (순서: 지갑개설 -> 계좌연동 -> 입금완료 -> 공모참여 -> 결과발표)
• 공모총액은 68억원(총 136만주, 1주당 5,000원)이며, 선착순 마감으로 68억원이 모두 모집되면 청약이 마감된다.
• 공모 청약에 참가한 투자자는 청약금 규모에 따라 아래의 혜택을 제공받을 수 있다.

     (1) 새비지가든 10% 할인 (200만원 미만 공모시)

     (2) 새비지가든 10% 할인 + 바우처 2만원권 (200만원 이상 공모시)

     (3) 새비지가든 15% 할인 + 바우처 2만원권 2장 + 한정판 굿즈 패키지 (500만원 이상 공모시)

---

2. 부동산 조각투자 투자구조 분석

• 이번 포스팅의 핵심은 공모 청약방법을 소개하는 것과 더불어, 부동산 조각투자가 어떤 계약 구조로 진행되고 각 이해관계자는 부동산 조각투자(매입-운용-매각) 과정에서 어떤 역할을 수행하는지 확인하는 것이다. 단, 부동산 조각투자 플랫폼마다 투자구조는 상이하며 이번 분석은 루센트블록의 '소유' 플랫폼을 분석대상으로 하고 있다.

 

2.1. 부동산관리처분신탁

• '소유'의 부동산 조각투자 방식은 다른 부동산 간접투자기구와 마찬가지로 ①투자자금 모집 및 건물 매입, ②건물 운용 및 운용이익 배당, ③건물 매각 및 매각차익 배당 의 과정을 거치게 되며, 투자자산의 매입, 운용, 처분은 부동산관리처분신탁계약에 기반하여 진행된다.
• 부동산관리처분신탁은 용어에서 알 수 있듯이 부동산관리신탁(대신 부동산을 관리해주는 대신 수수료를 받음)과 부동산처분신탁(대신 부동산을 매각해주는 대신 수수료를 받음)이 결합된 버전이다. 쉽게 말해, 기존 건물주 입장에서 신탁사가 대신 건물을 팔아주고(처분신탁), 신규 매수인 입장에서 건물을 운용하고 운용수익을 배분해주는 것(관리신탁)으로 이해하면 된다.

 

2.2. '이태원 새비지가든' 건물 매입 과정

• 그렇다면 이번 투자대상 기초자산인 '새비지가든' 건물은 어떤 과정으로 거래되는 것일까?
• '소유' 홈페이지에 업로드된 부동산처분관리신탁계약서에 의하면, 매도인(기존 '새비지가든' 건물주)이 신탁사를 통해 공모 청약을 신청하는 투자자(신규 매수인)에게 건물을 매각하게 된다. 투자 과정은 신탁계약 체결 -> 투자자금 모집 -> 매매대금 지급 및 거래종결 순이다.

 

  (1) 부동산관리처분신탁계약의 체결

• 기존 건물주(위탁자)와 신탁사(수탁자), '소유' 운영사는 '새비지가든' 건물의 매매금액(66억원)을 포함한 각종 비용 금액에 대한 협의를 마치고, 투자자산 매입-운용-처분 및 계약당사자의 역할을 규정한 부동산관리처분신탁계약을 체결한다.

 

  (2) 수익증권 발행 및 투자자금 모집

• 신탁사(수탁자)는 수익증권을 발행하고, '소유' 운영사는 공모 청약에 대해 홍보하여 건물 매입금액(66억원) 및 부대비용(2억원)을 포함한 총 68억원을 투자자로부터 모집(공모 청약금)한다.

 

  (3) 매매대금 지급 및 소유권이전

• 신탁사(수탁자)는 모집된 공모금액 중 66억원을 기존 건물주(위탁자)에게 지급하고, 기존 건물주(위탁자)로부터 대상부동산을 인도받아 소유권이전등기 및 신탁등기를 마친다. 또한 약 2억원을 부대비용(수익증권상장수수료, 신탁보수 등)으로 지급한다.
• 공모 청약을 신청하는 투자자는 수익증권 발행대금(청약금)을 납입하는 것 외에 별도로 할 업무는 없다. 다만, 본인이 납부한 청약금이 어떤 식으로 사용되어 거래가 진행되는지 정도는 확인해도 무방해보인다.

 

2.3. '이태원 새비지가든' 건물 운용 & 매각 과정

• 신탁사(수탁자)와 플랫폼운영사는 매입한 자산에서 임대수입('이태원 새비지가든' 매출연동임대료)을 수취하고, 관리비는 임차인 실비정산으로 처리하며, 그외 제세공과금, 유지보수비, 각종 자문료, 신탁관리보수 및 유보금(장래 예상되는 비용)을 제한 운용이익을 매월 수익증권 보유자(투자자)에게 배당한다.
• 자산의 처분은 투자자들이 '새비지가든'의 처분에 찬성(투자수익권 50% 이상)하는 의사결정을 진행할 경우 매수희망자와 수의계약(1:1 협의)을 통해 대상 건물을 처분할 수 있으며, 그외의 경우 공개경쟁입찰(공매)을 통해 자산을 매각하게 된다. 매각차익에서 신탁보수(매각차익의 7.0%), 플랫폼매각수수료(매각차익의 7.0%) 및 유보금을 제한 처분수익을 수익증권 보유자(투자자)에게 배당한다.
• 부동산관리처분신탁의 계약기간이 5년인 관계로 2022년 07월 25일에 신탁계약이 종료되나, 루센트블록('소유' 운영사) 플랫폼이 운영중단되는 등 신탁계약은 경우에 따라 조기 종료될 수 있다. 

---

3. 투자포인트 및 점검포인트

지금까지 부동산 조각투자 플랫폼 '소유'와 2호 투자상품 및 투자구조에 대해 검토하였다면, 투자자 입장에서 고려해야 하는 투자포인트 및 점검포인트를 확인할 필요가 있다. 아무래도 새로운 유형의 투자에 리테일 자산이다보니 점검포인트가 다소 많다.

 

 

3.1. 투자포인트

• 매월 운용수익을 배당하는 구조로, 비건카페의 흥행 및 '이태원 새비지가든'의 독특한 조경 및 컨셉에 인기가 지속될 경우 안정적인 배당수익을 얻을 수 있다.
• 임대차기간 중간에 매수희망자와의 수의계약을 통해 매각을 추진할 수 있고, 경쟁력 있는 가격에 매입한 관계로 매각차익을 기대해볼 수 있다.

 

3.2. 점검포인트

• 리테일(근린생활시설) 자산 투자가 어려운 이유는 COVID-19와 같은 불가항력적인 이벤트를 제외해도, 임대차기간 5년 동안 '이태원 새비지가든'이 핫플레이스로서 남을 수 있을지, 컨셉이 소비된 후 소비자가 새로운 트렌드를 찾아 떠나진 않을지 등 변수가 매우 다양하기 때문이다. 만약 모종의 이유로 '새비지가든'의 임대차가 조기 종료될 경우, 대체 리테일 업체를 찾는 과정에서의 공실, 임대수입 감소, 임대마케팅 비용 등 수익률이 악화될 수 있다. 게다가 고정임대료 구조가 아닌 매출연동수수료 구조이므로 변동성이 더욱 높을 수밖에 없다.
• 게다가 월임대료를 매출에 연동하여 수취하면서 월 3,000만원의 상한을 두고 있어 리스크 대비 리턴이 제한적인 점이 투자자 입장에서 다소 아쉽게 느껴질 수 있다. 임대수입 Max가 연 3.6억원(월 3,000만원 * 12개월)인데 관리비용(제세공과금, 보험료, 수선유지비, 신탁(관리)보수 등)이 전혀 발생하지 않았다고 가정했을 때 연 배당수익률이 6.6%(3.6억원/66.0억원)로 추정된다. 안정적인 대형 오피스 자산에 투자한 상장리츠의 배당수익률과 크게 차별화되지 않아 보인다.
• 매각차익이 발생하더라도 매각차익의 7.0%를 각각 신탁(처분)보수 및 플랫폼매각수수료로 지급한 뒤 배당한다는 점도 리스크 대비 리턴이 다소 적게 느껴지는 부분이기도 하다.
• 그외 적은 시가총액(68억원)으로 인한 수익증권 시세변동성 및 운영사(루센트블록) Credit 이슈 등 대안투자로서 어쩔 수 없이 고려해야 하는 포인트들이 있다.

 

---

 

4. 종합

• 부동산 조각투자는 자산운용사의 리츠(REITs)가 투자하는 대형 오피스, 물류센터 등과 달리 핫플레이스 등 투자자들에게 다양한 상품에 투자할 수 있는 선지를 제공한다는 점에서 의의가 있다. 
• Niche Market처럼 보일 수 있지만 리테일 트렌드에 민감한 투자자들은 다른 자산유형보다 더 정확한 판단이 가능하고 그로 인해 높은 수익률을 얻을 수 있다고 생각한다. 결국, 어떤 투자가 되었든 투자 목적(기업의 성장, 안정적인 현금배당, 시세차익 등)을 명확하게 인지한 상태에서 투자를 결정할 필요가 있다.