코람코더원리츠(417310) 종목 분석

지난 번 부동산 간접투자기구인 상장리츠(REITs) 투자의 장점에 대한 포스팅을 시작으로 국내 증시에 상장된 20개의 리츠를 분석해보고자 한다. 아래 내용에 대해 한 종목씩 정리할 예정이며 배당주 투자, 부동산 간접투자에 관심이 있는 독자라면 앞으로의 포스팅이 도움이 될 것이라 생각한다. 

 

• 리츠 소개
• 기초자산 분석
• 투자포인트 및 리스크 점검

 

종목 분석글을 읽기 전에, 리츠란 무엇인지 / 리츠의 장점 / 리츠 투자시 고려해야 할 점에 대해 아래 포스팅을 먼저 참고하는 것을 추천한다.

 

2022.08.02 - [부동산] - 상장리츠(REITs) 투자(장점/투자방법/고려할점)

 

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첫 번째로 알아볼 국내 상장리츠는 여의도의 하나증권빌딩을 기초자산으로 하는 코람코더원리츠(417310)이다.

 

1. 코람코더원리츠 소개

 

1.1. 리츠 개요 (2022.08.03. 종가 기준)

• 리츠명: 코람코더원리츠
• 투자섹터: 업무시설
• 투자전략: 서울 주요 업무권역의 프라임오피스 자산 편입
• 기초자산: 하나증권빌딩 (투자비중 98.7%)
• 현재주가: 5,350원 (공모가: 5,000원)
• 시가배당률: 6.28% (목표배당률: 6.0%)
• 배당기준월: 2월, 5월, 8월, 11월 (분기배당)
• 운용사: 코람코자산신탁
• 상장연월: 2022년 03월 (코스피 상장)

 

1.2. 자산운용사

• 앞으로 리츠 분석글에 자산운용사에 대한 언급을 빼놓지 않을 예정인데, 이는 부동산 간접투자의 특성상 운용사 Credit이 매우 매우 중요하기 때문이다. 리츠 운용사는 기초자산 매입-운용-매각 등 전반적인 관리를 담당하는데, 임대차관리/Financing/시설관리/인력관리/유지보수 및 CAPEX/보험/임대수입 및 비용관리 등 투자자산에서 발생할 수 있는 이슈들을 관리해야 하므로, 오랜 기간 트랙 레코드를 쌓아오며 실적으로 인정받은 운용사일수록 안정감이 높다. 운용사에 역량에 따라 유리한 대출조건을 확보하여 배당수익률을 높일 수도 있고, 관리 자산에서 예상치 못한 리스크가 발생할 수도 있다.
• 코람코더원리츠의 운용사인 코람코자산신탁은 상업용부동산 투자업계에서 대표적인 리츠운용사로 이름이 잘 알려져 있다. 리츠 누적 운용자산은 2021년 기준 약 14.3조원, 부동산펀드 누적 운용자산은 2021년 기준 약 10.9조원 규모이며, 운용 중인 대표 자산으로는 그랑서울(광화문), 더에셋(강남), 두산타워(분당) 등이 있다.
• 코람코에너지리츠, 이리츠코크렙리츠 운용 경력이 있는 만큼 상장리츠 관리 측면에서도 경험이 풍부한 회사라고 할 수 있다.

 

1.3. 투자 구조

• 코람코더원리츠의 투자구조는 선순위 담보대출 2,920억원, 보통주(Pre-IPO) 1,045억원, 보통주(공모) 975억원이다.
• 담보대출은 기초자산인 하나증권빌딩을 담보로 하며, 증권시장에서 Equity를 투자받아 자산을 매입하는 구조이다.
• 공실이 거의 없는 프라임급 자산 매입 건으로 보았을 때 LTV가 높은 편은 아닌 것으로 보인다. 

 

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2. 기초자산 분석

 

2.1. 자산개요: 하나증권빌딩

 

(빌딩 전경, 출처: 코람코더원리츠 홈페이지)

• 건물명: 하나증권빌딩
• 소재지: 서울 영등포구 의사당대로 82
• 주용도: 업무시설 (오피스)
• 규모: 지하 5층 ~ 지상 23층
• 대지면적: 2,289.93평
• 연면적: 21,122.45평
• 용적률: 580.5% (법정 허용: 800.0%)
• 준공연도: 1994년 

 

2.2. 입지 개요

• 하나증권빌딩이 위치한 여의도 업무권역(YBD)은 은행, 증권사 등 금융권 사옥으로 구성된 중심업무지구이다.
• 오피스 뿐만 아니라 IFC몰, 더현대서울과 같은 대형 리테일몰 및 콘래드서울, 페어몬트호텔 등 대규모 복합시설이 위치하여 상권의 유동인구를 형성하고 있다.
• 여의도 업무권역은 여의도환승센터 및 여의도역/국회의사당역을 통한 대중교통 인프라가 형성되어 있으며, 도심 업무권역(CBD) 및 강남 업무권역(GBD)으로 30분 이내 자가용으로 이동할 수 있어 교통접근성이 높다.
• 하나증권빌딩은 여의도역 인근 및 국회의사당대로에 위치하여 여의도 업무권역 내에서도 우수한 입지에 있다. (여의도역에 내려서 여의도공원으로 걸어가다보면 왼편이 보이는 큰 건물이다.) 

 

2.3. 임대차현황

• 하나증권빌딩의 주요 임차인은 하나증권, 한국 3M, 인텔코리아로 1994년 06월부터 현재까지 임대차를 지속해온 점이 인상적이다. 
• 2022년 01월 19일 기준 공실률은 1.0%이며, 아래 표와 같이 주요 임차인의 임차비중이 약 93%이다.
• 하나금융지주가 2024년 완공 예정인 청라금융타운에 2025년 말 정도에 계열사를 집결시키려고 하는 점을 고려하면, 66.9%의 임차비중을 차지하는 하나증권의 공실 리스크가 상당히 크게 느껴진다. 현재는 서울 전 권역이 공실률이 매우 낮아 사옥 수요가 많고 도리어 리테넌팅에 대한 Needs가 있지만 3년 후 서울 및 여의도 업무권역 공실률 현황이 어떻게 될지는 지켜봐야 할 일이다.

 

2.4. Value-add 전략 구사가능성

• 하나증권빌딩의 법정 허용 용적률은 800%이나 현재 건물의 용적률은 약 580%로, 장기적인 관점에서 수직/수평 증축 및 리모델링 등을 통한 Value-add 개발 가능성이 높아 보인다.
• 동일 권역 내 O2빌딩은 이지스자산운용에서 저층부 수직 증축 및 용도변경(근린생활시설)을 통해 성공적으로 리모델링한 사례로, 하나증권빌딩도 임대차상황에 따라 직접 도전하거나 자산 매각시 셀링포인트로 제안해볼 수 있을 것으로 보인다.

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3. 투자포인트 및 리스크 점검

 

3.1. 투자포인트

• 서울 주요 권역의 프라임오피스(하나증권빌딩 및 편입예정자산)에 간접투자할 수 있는 기회이다.
• 운용사가 오피스 자산운용 역량 및 레퍼런스가 증명된 코람코투자신탁이다.
• 6.0%대의 안정적 배당수익률 및 분기배당 정책으로 투자상품성이 우수하다.
• 하나증권빌딩의 우수한 입지에 기반한 자산가치 상승 및 잔여 용적률을 통한 장기적 개발 가능성이 높다. 

 

3.2. 리스크 점검

• 현재 리츠는 단일 물건을 운용하고 있어 개별 자산 리스크가 있을 수 있으며, 금리인상기에 레버리지 부담으로 신규자산 편입이 지연될 수 있다.
  >> 운용사의 역량에 따라 운용 중인 펀드에서 보유하고 있는 우량자산을 리츠로 편입시키거나 유상증자를 통해 재원을 마련하는 등 투자전략을 발휘할 수 있다.
• 하나금융그룹의 2025년 청라 이전이 가시화되면 대규모 공실리스크가 발생할 수 있다.
  >> 건물의 입지 및 시장 공실률을 기반으로 한 임대차관리 및 리모델링 공사를 통한 환경개선 및 임대차기간 확보 등 전략을 통해 충분히 대응할 수 있다. 
• 개별자산과 별개로 금리인상에 따라 배당수익률이 감소할 수 있다.
  >> 임대료 상승을 통해 배당수익률 감소분을 상쇄할 수 있으나, 지금처럼 가파르게 금리 및 스프레드가 올라가는 상황에서는 매크로를 지속적으로 모니터링할 필요가 있다.

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4. 종합

• 코람코올원리츠는 오피스 자산운용 명가인 코람코자산신탁에서 올해 3월에 출시한 상장리츠로 여의도 소재 프라임오피스를 보유하고 있어 현재 안정적 배당수익을 투자자에게 제공하고 있으며 추후 발생가능한 공실 리스크를 어떤 방식으로 해소할 수 있을지가 관건으로 보인다.
• 아직 단일 물건을 운용 중이지만 추후 서울 주요 권역의 프라임급 오피스를 지속적으로 편입하여 다물 및 대형리츠로 성장할 수 있을지가 기대된다.