상장리츠(REITs) 투자(장점/투자방법/고려할점)

이번 포스팅은 리츠(REITs)란 무엇이고, 투자자 입장에서 투자상품으로서 어떤 매력이 있는지에 대한 내용을 담았다.

만약 본인이 아래에 해당되는 분들이라면 더욱 관심 있게 읽어볼 수 있을 것이다.

 

1. 상업용 부동산에 소액 투자하여 건물주처럼 배당수익 및 시세차익을 누리고 싶은 분
2. 매수/매도가 자유롭고 환금성이 높은 투자를 선호하는 분
3. 부동산을 관리하면서 발생하는 각종 문제들을 전문인력이 대신 해결해주길 원하는 분

 

1. 기존 부동산 투자의 진입장벽
    1.1. 높은 투자비 및 레버리지 부담
    1.2. 법률/회계/세무 검토 부담
    1.3. 낮은 환금성

2. 리츠(REITs)의 등장
    2.1. 리츠(REITs)란
    2.2. 리츠(REITs) 투자방법
    2.3. 국내 상장리츠(REITs) 종류

3. 리츠(REITs) 투자의 장점
    3.1. 소액투자 가능 및 높은 환금성
    3.2. 투자 관리의 편리성
    3.3. 안정적인 고배당수익률 및 세제혜택

4. 리츠(REITs) 투자시 고려해야 할 점
    4.1. 기초자산
    4.2. 매크로(금리)
    4.3. 배당기준일
    4.4. 상장주식의 특성

 

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1. 기존 부동산 투자의 진입장벽

• 리츠라는 부동산 투자상품을 설명하기 전에, 사람들이 부동산 투자에 부담을 느끼는 이유를 먼저 짚어보고자 한다.
• 오피스, 리테일, 호텔, 물류센터 등 상업용 부동산 뿐만 아니라, 주거용 부동산 투자도 진입장벽이 상당히 높은 편인데 이유는 아래와 같다.

 

1.1. 높은 투자비 및 레버리지 부담

• 주요 업무권역(강남, 시청, 여의도 등)의 오피스 매매가격은 수백~수천억 원에 달하며 서울 아파트 평균 매매가격은 '22년 04월 기준 약 11.5억원(출처: 한국부동산원)으로, 부동산 투자는 단일 투자 건임에도 투자비용이 매우 크다.
• 목돈을 요구할 뿐만 아니라 담보대출(레버리지)을 일으키는 경우가 대다수이기 때문에 대출이자를 감당할 수 있는 현금창출능력이 필요하며, 아파트 투자의 경우 시가 15억원부터는 대출이 불가하여 '현금 부자'들만 입장할 수 있는 판이 되었다.
• 주식투자는 7만원만 있어도 삼성전자 주식을 바로 매입할 수 있다는 점에서 접근성의 차이가 매우 크다고 볼 수 있다. 

 

1.2. 법률/회계/세무 검토 부담

• 부동산 투자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 상가임대차보호법, 건축법, 민법, 부동산등기법 등 사전에 검토해야 할 법률이 많고, 자산을 취득, 보유(운용), 매각하는 과정에서 취득세, 등록세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 부가가치세 등 고려해야 할 회계 및 세무 이슈가 많아 자체 검토에 부담이 있다.
• 일반적인 아파트/오피스텔 매매, 전월세의 경우에도 등기부등본에 대한 권리분석(근저당권 설정여부 등 확인)이 필요하고, 자칫 방심하면 사기를 당할 수도 있는 점에서 투자 난도가 높다고 할 수 있다.

1.3. 낮은 환금성

• 환금성이란 매입한 투자자산을 매각하여 투자원금을 회수할 수 있는 것을 의미한다. 가령 정기예금(만기 1년)은 1년 뒤에 원금을 회수할 수 있고, 이자를 포기하면 즉시 현금화할 수 있는 투자상품이다. 주식투자의 경우, 호가를 조정하면 정규 시간 내 현금화가 가능하다(물론 해외주식의 경우 환전 과정에서 3영업일 정도 소요될 수 있다).
• 반면, 부동산은 대표적인 비유동자산으로 투자기간이 길고 거래비용(취등록세, 실사비용, 중개수수료 등)이 크며 매수의향이 지닌 상대가 나타나기 전까지 거래가 불가능하여 환금성이 낮다. 만약 부동산 개발사업에 투자한다고 하면 명도(소유권이전)-인허가-분양-청산 까지 수년의 시간을 기다려야 할 수도 있다.

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2. 리츠(REITs)의 등장

• 그렇다면 부동산 투자가 부담스러울 수밖에 없는 위 3가지 요인을 리츠(REITs)가 어떻게 해결할 수 있을까?
  그 이전에 리츠의 용어 정의부터 짚어보고자 한다.

 

2.1. 리츠(REITs)란

• 리츠(REITs)란 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts)의 약자로, 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아 부동산 등에 투자(매입, 운용, 매각)하고 투자자산에서 발생하는 이익(배당수익, 시세차익)을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구이다. (근거법령: 부동산투자회사법 제2조 제1호)

(리츠 기본 구조, 출처: 한국리츠협회)

• 쉽게 말하자면 부동산을 투자대상으로 하는 일종의 공모펀드와 유사하다.
  현금을 단지 예금에만 두고 싶지 않을 경우, 우리는 주식을 직접 투자하거나, 펀드에 가입해서 펀드매니저로 하여금 간접적으로 투자할 수 있다. 펀드는 집합투자업자(자산운용사)가 불특정다수(투자자)로부터 자금을 모아 운용하고, 투자하여 발생한 이익을 다시 투자자에게 분배하는 투자기구인데, 리츠도 이와 유사하게 자산운용사(예를 들면 이지스자산운용, 신한자산운용 등)가 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아서 투자 후 이익을 배당하는 구조인 것이다. 물론 근거법령과 실무적인 관점에서 차이가 있지만 투자자 입장에서 구조를 이해할 때는 부동산 간접투자기구 정도로 보아도 무방하다.  

 

2.2. 리츠(REITs) 투자방법

• 리츠에도 공모리츠, 사모리츠, 상장리츠, 비상장리츠 등 여러 유형이 있으나, 이번 포스팅의 논의대상은 증권시장에 발행되어 거래되고 있는 상장리츠이다. 따라서 리츠는 일반 주식 종목들과 마찬가지로 상장주식이기 때문에 증권 어플을 통해 정규 매매시간(평일 오전 9시 ~ 오후 3시 30분)에 자유롭게 매수 및 매도가 가능하다.
• 리츠 종목을 매수하게 되면, 개별 리츠에서 운용 중인 부동산 등에서 발생한 이익을 연 1~4회 배당받을 수 있으며, 매수가격보다 주가가 오를 경우 배당이익에 시세차익까지 누릴 수 있다. 예를 들면, 시가배당률 6.0%인 상장리츠종목을 평균 5,000원에 매입하여 1년 뒤 6,000원에 매도할 경우, 배당수익률 6.0%에 시세차익 20.0%를 합쳐 연간 기준 26.0%의 수익률을 달성하게 된다.

 

2.3. 국내 상장리츠(REITs) 종류

• 2022년 08월 02일 기준 국내 증권시장에 상장된 리츠 종목은 총 20개이며, 시가배당률, 연간 배당횟수, 배당기준월은 아래표와 같다.
• 리츠 종목명만으로는 기초자산을 확인하기 어려우나, 대부분 오피스를 기초자산으로 담고 있다. 예를 들어, 6번 SK리츠의 기초자산 중 하나는 도심 권역에 위치한 약 25,000평 규모의 프라임급 오피스인 SK서린빌딩(종로 26 소재)을 담고 있으며, SK㈜가 건물 전체를 책임임차하는 구조(공실률 0%)이다. 추후 별도 포스팅을 통해 개별 리츠종목의 기초자산(투자자들이 간접적으로 투자한 부동산) 및 리츠별 투자자산유형(오피스, 물류센터), 투자전략(실물, 개발, 재간접 등) 등을 다뤄보겠다.

(국내 상장리츠 현황, 출처: 한국리츠협회, 2022.08.02.)

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3. 리츠(REITs) 투자의 장점 

• 부동산 간접투자기구로서 리츠는 아래 서술한 바와 같이, 투자접근성이 제한되었던 부동산 자산에 간접적으로 투자할 수 있게 함으로서 실물(Real)자산의 안정적인 배당수익을 유가증권시장을 통해 투자자들에게 제공하는 역할을 수행하고 있다.

 

3.1. 소액투자 가능 및 높은 환금성

• 우선, 위의 국내 상장리츠 종목표를 보면 알 수 있듯이, 1주당 약 5,000원의 가격으로 주요 업무권역의 건물주(간접)가 될 수 있는 만큼 소액투자로 부동산 투자 접근성을 높인 것이 가장 큰 장점이다. 취득세나 중개비용, 수백억 원에 달하는 매수금액을 지불할 필요 없이, 단 수천 원의 투자금으로 건물주와 동일한 투자수익률을 향유할 수 있다. 또한 상장주식이기 때문에 호가에 맞추어 원하는 시점에 즉각 현금화할 수 있어 기존의 단점인 비유동성을 극복하였다.
• 아직은 상장리츠의 종류가 많지 않으나 정부의 정책적 지원(공모리츠 토지분 재산세 분리과세 및 종합부동산세 비과세 등) 및 리츠시장 성장성을 고려하면 추후 다양한 상장리츠를 통해 여러 입지의 여러 유형의 자산에 투자할 수 있을 것으로 보인다.

 

3.2. 투자 관리의 편리성 

• 수익형 부동산을 직접 운용한다고 하면 임대/관리/주차/기타수입 관리, 임대차 관리, 시설/보안/미화/환경관리, 수도광열비/수선유지비/제세공과/CAPEX 관리, 민원 관리 등의 관리 업무를 수행해야 된다. 만약 오피스텔 월세를 주는 임대인이라고 하더라도 세입자와 하자보수 등 갈등이 발생할 수 있고 이 과정에서 오는 스트레스도 상당할 수 있다.
• 반면, 리츠는 국토교통부의 관리감독 하에 자산운용사의 자산운용전문인력들이 위에 언급한 모든 관리 및 결산까지 진행하여 투자자에게 배당금을 내려주는 만큼 매우 편리한 투자수단이라 할 수 있다. 종목 매수 이후부터 투자자가 할 일은 리츠정보시스템에 매분기 공시되는 투자보고서를 검토하여 투자포인트를 점검해나가는 것 뿐이다.

 

3.3. 안정적인 고배당수익률 및 세제혜택

• 리츠는 부동산 자산의 특성상 현금흐름이 안정적으로 발생하며, 「부동산투자회사법」에 의거하여 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 투자자(주주)들에게 배당하여야 하므로 배당수익이 예측가능하다는 장점이 있다. 
• 또한, 공모리츠에 5000만원 이하로 3년 이상의 장기투자자는 배당소득이 2000만원이 넘더라도 금융종합소득세 대상에서 제외되고, 배당세율은 15.4%가 아닌 9.9%(지방소득세 포함)로 분리과세로 세제 혜택을 받을 수 있다.

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4. 리츠(REITs) 투자시 고려해야 할 점

 

4.1. 기초자산

• 개별 리츠종목별로 각기 다른 기초자산 및 투자전략을 구사하고 있으며, 리츠 투자시 본인이 선택하는 종목의 기초자산에 대한 분석이 선행되어야 한다.
• 입지(서울/수도권/비수도권), 업무권역(CBD/GBD/YBD/Others), 자산유형(오피스/호텔/물류센터), 투자유형(실물/개발/재간접), 임대차계약구조 등 기초자산과 투자전략에 대한 분석을 기반으로 투자판단을 내려야 할 것이다. 기초자산 외에도 운용사의 트랙레코드를 고려할 수도 있다.

 

4.2. 매크로(금리)

• 부동산 투자는 레버리지를 동반하고 금리는 대출이자로 직결되며, 배당수익률에 직접적인 영향을 미친다. 최근 각국에서 기준금리를 인상한 배경에는 물가상승을 억제하기 위한 목적이 있는데, 만약 물가 상승이 임대료 상승으로 이어지지 않는다면 대출이자만 증가하여 배당수익률은 감소하게 될 것이다. 이와 같은 이유로 매크로 변수 중 금리에 특히 초점을 맞출 수밖에 없다. 
• 물가상승률 및 금리 뿐만 아니라 신선물류 수요의 변화 등 특정 산업의 성장, 국내 경제의 성장 및 주요 업무권역의 공실률 등 부동산에 영향을 미칠 수 있는 다양한 국내외 매크로 이슈를 지속적으로 모니터링할 필요가 있다. 

 

4.3. 배당기준일

• 배당주 투자인 관계로 개별 종목별 배당기준일 확인은 필수적이다. 배당기준일은 투자자(주주)가 당해연도/분기의 배당받을 권리를 인정받을 수 있는 기준이 되는 날이다. 개별 종목 투자시 배당기준일을 사전에 확인할 필요가 있다. 

 

4.4. 상장주식의 특성

• 상장리츠는 유가증권시장에 상장되었기 때문에 다른 종목과 마찬가지로 주가의 움직임이 유동적이고 테마성을 띌 때도 있을 수 있다. 다만, 주가가 기초자산의 운용에 영향을 주지 않기 때문에, 투자자 개인의 투자포인트에 이견이 없을 경우 1주당 더 저렴한 금액에 매수할 수 있는 찬스라고 할 수 있다(같은 의미로, 시가배당률이 높아짐).

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이상 기존 부동산 투자의 진입장벽을 낮춘 리츠(REITs)의 정의 및 장점, 고려해야 할 점 등에 대한 포스팅을 마치며,

리츠에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 상장리츠 개별 종목에 대한 포스팅을 추후 진행해보려고 한다.