부동산 조각투자 [펀블] 1호 투자상품 분석 '롯데월드타워 시그니엘'

지난 번에 부동산 조각투자 앱 소유의 투자상품인 '이태원 새비지가든'에 대해 포스팅한 적이 있었다.

비슷한 투자구조로 부동산 조각투자 앱 펀블에서 8월 16일(화) ~ 8월 19일(금)까지 무려 '롯데월드타워 시그니엘'을 투자상품으로 하는 공모 청약을 진행한다고 하여 투자방법, 상품구조, 투자포인트 및 리스크에 대해 작성해보고자 한다.

 

- 펀블 1호 투자상품 소개 및 투자방법
- 투자상품 분석
- 투자포인트 및 리스크 점검

 

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1. 펀블 1호 투자상품 소개 및 투자방법

 

1.1. 부동산 조각투자 플랫폼 펀블

• 펀블은 카사코리아, 소유와 같이 자체 앱을 통해 투자자들이 특정 상업용부동산('부동산')에 대한 디지털수익증권('조각')을 사고 팔 수 있는 부동산 조각투자 거래 플랫폼이다.
• 자체 앱을 통해 증권앱에서 주식을 거래하듯 부동산 디지털수익증권을 매수/매도할 수 있는데, 펀블의 첫 번째 투자상품은 '롯데월드타워 시그니엘 4511호'로, 2022년 08월 16일(화) ~ 8월 19일(금) 기간 동안 총 64.8억원에 대한 공모 청약을 진행할 예정이다.
• 펀블은 2021년 05월 부동산 디지털수익증권 거래 플랫폼을 만들어 금융위원회의 혁신금융서비스로 지정되었고, 2022년 01월 우리기술투자, SK증권, 한화호텔앤드리조트 등 기관투자자로부터 50억원 규모의 Series A 투자를 받은 스타트업이다. 

https://www.funble.kr/theme/prix/index.html

펀블 - 부동산 조각투자

 

1.2. 공모 청약방법 및 참여시 혜택

• 펀블 앱에서 공모 청약을 신청할 수 있으며 주요 순서는 1)휴대폰 인증, 2)SK증권 계좌개설, 3)인증서 등록 로 진행된다. 앱에서 안내하는 순서에 따라 증권계좌 개설까지 마치면 청약금 규모에 대한 결정만 하면 된다.
• 총 공모 금액은 64.8억원이며 부동산 매매대금으로 63억원, 수익증권 발행 관련 수수료 및 예비비로 1.8억원이 집행될 예정이다.
• 공모 청약가능시간은 2022년 08월 16일~ 2022년 08월 19일 09:00~22:00, 선착순으로 마감될 예정이며, 공모 청약에 참가한 투자자는 청약금 규모에 따라 아래의 혜택을 제공받을 수 있다.

     (1) 5만원 이상 : 스타벅스 아메리카노 기프티콘(전원증정)

     (2) 10만원 이상 : (1) 혜택 + 서울스카이 전망대 입장권(선착순 20명)

     (3) 100만원 이상 : (2) 혜택 전원 증정 + 롯데월드 자유이용권(선착순 100명)

     (4) 500만원 이상 : (3) 혜택 전원 증정 + 롯데백화점 상품권 10만원(전원증정)

     (5) 1,000만원 이상 : 스타벅스 아메리카노 기프티콘 + 롯데월드 자유이용권 + 시그니엘 그랜드 디럭스 숙박권(1박)

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2. 투자상품 분석

 

2.1. 기초자산 소개: 롯데월드타워 시그니엘 제4511호

• 펀블의 첫번째 투자상품의 기초자산인 롯데 시그니엘은 공유, 조인성, 시아준수 등 톱스타 연예인들이 거주하는 것으로 유명한 랜드마크 자산이다. 펀블이 건물 전체를 매입하는 것은 아니고, 시그니엘 45층의 한 호실을 매입하여 투자자들로 하여 조각투자할 수 있는 기회를 제공하는 것이다.

롯데타워 전경 (출처: 펀블 홈페이지)

 

• 기초자산: 롯데월드타워 시그니엘 제4511호(45층)
• 소재지: 서울 송파구 올림픽로 300 잠실 롯데월드타워
• 연면적: 45.6평 (공유면적 미포함)
• 규모:  45F 중 일부 (전체 B6/123F)
• 매매대금: 63억원 (1개 호실 대지권 지분 및 기타 부속물)
• 공모금액: 64.8억원
• 예상배당률: 연환산 3.27% (공모가액인 5,000원 기준)

 

2.2. 임대구조

• 투자구조: 세일앤리스백(Sale & Lease-back)
• 임차인: 씨에스엔피엘 주식회사 (기초자산 매도인의 특수관계인)
• 임대기간: 신탁등기 완료일로부터 36개월(3년)
• 월임대료: 21,000,000원 (3년 고정)
• 관리비 부담: 임차인 실비정산 
• 투자설명서에 의하면 기초자산인 시그니엘 제4511호을 매도하는 법인의 특수관계인과 3년 기간의 임대차계약을 체결하였다. 연면적 100% 대상에 임대료 고정 조건이므로 매출액은 3년간 연 25.2억원으로 고정되며, 관리비는 임차인 실비정산이나 Triple Net 구조는 아니므로 아래 표와 같이 보험료, 수선유지비, 보유세에 더해 신탁보수, 플랫폼운영수수료 등의 기타비용이 발생한다. 공모금액인 5,000원을 기준으로 예상 배당수익률은 연 3.27% 수준이다.

1호 상품 예상실적 (출처: 펀블 투자설명서)

 

2.3. 투자구조

• 부동산 조각투자 앱 '소유'에 대한 포스팅에서 언급한 바와 같이, 부동산 조각투자는 위탁자(매도인)-수탁자(신탁사)-플랫폼운영수익자(펀블) 간의 부동산관리처분신탁계약을 기반으로 구성된다.
• 부동산관리처분신탁은 부동산처분신탁(매도인이 소유권을 넘기는 대신 매매대금을 수익금으로 받는 신탁)과 부동산관리신탁(신탁사가 자산을 관리 및 운용하여 이익을 수익자에 배분해주는 신탁)을 포함하는 형태로, 펀블 홈페이지에 업로드된 계약서에 ①투자자금 모집 및 건물 매입, ②건물 운용 및 운용이익 배당, ③건물 매각 및 매각차익 배당 과정에서의 이해당사자 간 협의사항이 기재되어 있다. 
• 부동산관리처분신탁의 계약기간이 업로드된 계약서에는 20년으로 적혀 있지만, 날인본이 아닌 관계로 일부 조항이 변경되었을 가능성이 있다. 투자-운용-매각 과정에서 신탁계약의 당사자 각각이 수행하는 역할에 대해서는 아래 포스팅에 자세히 언급하였으니 관심이 있다면 링크를 참고하여 주시길 바란다.

 

2022.08.05 - [부동산] - 부동산 조각투자 앱 [소유] 2호 상품 '이태원 새비지가든' 투자방법, 투자구조, 투자포인트 및 점검포인트

부동산 조각투자 앱 [소유] 2호 상품 '이태원 새비지가든' 투자방법, 투자구조, 투자포인트 및 점

 

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3. 투자포인트 및 점검포인트

 

3.1. 투자포인트

• 세일앤리스백 구조로 임차인과 월임대료 수치가 확정된 관계로 배당수익률이 안정적으로 발생한다.
• 시그니엘 브랜드에 대한 대중들의 선망이 시세에 반영된다면 배당수익 외 시세차익을 기대할 수 있다.

 

3.2. 리스크 점검

• 신탁계약기간이 20년인데 비해 임대차기간은 3년으로 계약갱신 리스크가 존재한다.
• 부동산 조각투자 특성상 적은 시가총액(64.8억원)으로 인한 시세변동성 및 스타트업 운영사 신용위험이 있다.

 

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4. 종합

• 사람들이 선망하는 롯데 시그니엘을 투자상품으로 제시한 점은 매우 인상적이고, 일반 대중들에게 인지도가 높고 심리적 접근성이 가까운 데다가 청약에 대한 인센티브를 다양하게 제공하여 흥행에 기여할 수 있을 것이라 생각한다.
• 다만, 투자자 입장에서 신용도가 매우 높지 않은 세일앤리스백 투자상품의 예상 배당수익률이 연 3.27% 수준인 점은 다소 아쉬운 부분이다. SK리츠만 해도 SK계열사의 신용도를 기반으로 세일앤리스백 리츠상품을 개발하여 5% 대의 배당수익률을 제공하기 때문이다.